Le locazioni turistiche sono totalmente escluse dall'ambito della riforma degli affitti abitativi: valgono solo le regole del Codice civile. Pertanto, il canone è libero e, in mancanza di accordi diversi, sarebbero a carico dell'inquilino solo le spese per piccole riparazioni (che sono qualcosa in meno della manutenzione ordinaria), nonché i consumi delle utenze, mentre il proprietario deve farsi carico di tutto il resto.
Vale il contratto scritto, qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, anche se dura pochi giorni. A dirlo è l'articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, che lo stabilisce, a pena di nullità. C'è anzi chi fa risalire la necessità della forma scritta delle locazioni turistiche alla legge n. 431/1998.
Resta certo che buona parte delle locazioni turistiche, soprattutto quelle brevi e quelle stipulate direttamente dal proprietario, senza l'assistenza di un'agenzia immobiliare, sono, purtroppo, verbali. La sanzione della nullità del contratto spaventa poco, soprattutto chi affitta per una settimana o un mese: è davvero difficile immaginare a chi convenga ricorrere in Tribunale per l'accertamento di nullità. Se la durata del contratto supera il mese, e diviene necessaria la registrazione, la forma scritta finisce per essere più che mai indispensabile, anche per evitare le relative sanzioni fiscali.
La legge può poco, ma a convincere i proprietari di immobili da locare a far le cose in regola dovrebbe essere il buon senso. Stipulare patti scritti resta infatti caldamente consigliabile. Possono accadere, per esempio, sinistri (l'incendio dell'immobile, il furto degli arredi), che inevitabilmente farebbero salire a galla l'irregolarità del contratto. Oppure può capitare che l'inquilino continui ad occupare l'immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo davvero complicato accertare quale questo termine sia. Infine, senza accordo scritto, diviene impossibile controfirmare il verbale di consegna, di cui parliamo più avanti.
Canone. È liberamente determinabile contrattualmente dalle parti e quindi soggetto solo alle regole del mercato. Ricordiamo che il versamento è vincolato alle regole sulla tracciabilità dei movimenti di denaro: pertanto, se si raggiungono i mille euro, non potrà avvenire a mezzo contanti, ma con assegni, bonifici o l'utilizzo di carte di credito. Naturalmente, la norma non è eludibile spezzettando i versamenti o utilizzando la caparra anticipata come un mezzo per ridurre la cifra sotto il limite di mille euro.
Durata. Prima di affrontare il nodo della legislazione regionale, tracciamo qui le regole vigenti a livello nazionale (dopo l'intervento della Corte costituzionale): a livello civilistico, la durata delle locazioni turistiche sarebbe del tutto svincolata da limiti. Tuttavia, tali locazioni sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche. Quindi, il proprietario, se intende evitare che l'inquilino si stabilisca nell'immobile in pianta stabile, affermando che in realtà gli è stato affittato come residenza principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, ed eviterà rinnovi automatici che prolunghino per anni la permanenza del conduttore. Per lo stesso motivo non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.